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主题:有他人出价高,我可以选择卖价高的吗?
申请人:    时间:2018-06-29 16:57:29  
   我向李某借款10万元,双方于1999年5月签订了借款协议,约定我以一间门面房作抵押,借款月息10%,最迟于2003年年底连本带利还清,如到期未还,则加息0.2%,延期二个月后仍不能归还的,他人有权从变卖抵押房款中受偿。我拿到借款后,李某将抵押的门面房租给张某居住,租期二年。我因生意失败已无力还款,李某便向我提出变卖抵押的门面房用来还款。但承租人张某不同意,认为自己租赁期限未满不能变卖,双方争执不下,张某向法院提起诉讼请求优先购买该房屋。而有他人出价比张某还高,我可以不卖给张某吗?

 
回复
专家:张立志   职务:教授   时间:2018-06-29 16:57:29
   本案的争议焦点是抵押权和租赁关系并存时,如何确定两者效力。根据《民法通则》的规定当债务人不能偿还到期债务时,债权人有权出卖抵押物,从变卖款中受偿。问题是该设定抵押权的房屋又出租他人,且租期未满,要求变卖房屋行使抵押权,是合法的应予支持。1.租赁在先,抵押在后。近代社会法学大多认为“买卖不破租赁”,即租赁关系成立后,即使租赁物转让,其租赁关系对受让人仍然有效在租赁关系届满前受让人不能解除租赁关系,提高租金。
  2.抵押在先,租赁在后,根据物权优于债权的原则,当抵押权人变卖抵押物时,租赁关系相应解除,但在同等条件下承租人有优先购买权,承租人的这项权利也适用于租赁在先,抵押在后的情况甚至在租赁期满,出租人出卖租赁物时承租人在同等条件下也有优先购买权。因此本案,张某对房屋有优先权,法院应予支持。

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