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专家论证

励翔东诉许在元房屋买卖合同纠纷案 专家论证意见书



发布时间:2018-08-21 23:00:00   来源:   作者:专家论证

  一、诉讼简况

  1. 2016年5月31日,励翔东(卖售人、甲方)与许建平、王素敏(买受人、乙方)经居间方上海卓阅房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》,约定甲方将其名下位于上海市闵行区昆阳路3388弄215号房地产,以1310万元价格出售给乙方。乙方分别于2016年6月17日、7月6日、10月10日共向甲方支付购房款660万元。2016年10月27日,甲方与乙方签订了《买卖合同变更确认书》,内容为:“现因乙方原因,需要将乙方许建平换成乙方儿子许在元,由乙方儿子许在元与甲方重新鉴署该房地产买卖合同(原条款及付款方式不变)。经甲乙双方协议与一致:同意上述合同变更。特此为据,以下无正文。”

  2. 2016年10月27日,励翔东(卖售人、甲方)与许在元(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,合同约定甲、乙双方通过上海卓阅房地产经纪有限公司居间介绍,由乙方以10,000,000元向甲方受让上海市闵行区昆阳路3388弄215号房地产(建筑面积393.64平方米)。甲、乙双方确认,在2016年12月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方同意乙方以向银行申请400万元贷款用于给付部分房价款。乙方于2016年12月30日前办妥贷款手续。甲方应给予积极合理的配合,若乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足,则任何不足部分均由乙方于办理产权过户手续前以现金形式支付给甲方。具体的付款方式如下:(1)乙方于签署本合同当日给付甲方首期房价款3,500,000元;(2)乙方于办理产权过户前给付甲方第二期房价款2,300,000元;(3)待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及贷款银行为抵押权人之他项权利证明后七个工作日内,乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行,由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方4,000,000元整作为第三期房价款;(4)乙方于办妥房屋交接、户口迁出及物业户名变更等手续当日给付甲方第四期房价款200,000元。

  3. 2016年10月27日,励翔东(卖售人、甲方)与许在元(买受人、乙方)签订了《买卖合同补充协议》,协议约定根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》,乙方向银行申请贷款4,000,000元整。根据甲方出售房屋的要求,即甲方须于2016年12月30日前收到乙方银行贷款款项。现甲、乙双方就甲方出售该房地产关于乙方贷款银行放贷事宜,达成如下协议,以资双方共同遵守:(1)乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户;甲方收到该笔款项即表明甲方已收到出售房屋的除尾款200,000元整外的全部购房款;若因任何一方导致无法过户,则由过错方按房屋买卖合同的约定承担违约责任。(2)甲、乙双方积极配合办理银行贷款申请手续并严格按照买卖合同约定履行,甲方承诺:在收到乙方购买该房地产银行贷款款项之日起三日内,将乙方该贷款款项全额无息返还乙方,若未按照本协议约定履行的,每逾期一日,则甲方同意按未返还金额的百分之五向乙方支付造约金。

  同日,励翔东(卖售人、甲方)与许在元(买受人,乙方)还签订了《补偿协议》,协议约定乙方同意就出售房屋现有装潢设计,设备及税费,给付甲方补偿费3,100,000元,于签署买卖合同当日,乙方应直接给付甲方。

  4. 2016年11月25日,许在元与中国银行股份有限公司签订了《个人二手住房贷款合同》,向该行贷款4,000,000元,并取得该行出具的上海市房地产登记申请书(抵押登记)及委托书。2016年12月14日,许在元方曾向励翔东发微信,称其已获得银行贷款合同文本,要求励翔东于2016年12月18日一同前往上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续,以便银行将4,000,000元贷款给付励翔东,如励翔东没时间,可另择提前过户日期(2016年12月30日前)。2016年12月30日,励翔东向许在元出具收到2,300,000元购房款的收据,同日,励翔东与许在元在上海市闵行区房地产交易中心办理出售房屋过户登记时发生争议,导致出售房屋过户未成。

  5. 2017年3月,励翔东向上海市闵行区人民法院起诉,诉讼请求如下:(1)解除双方就上海市闵行区昆阳路3388弄215号于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》;(2)许在元偿付违约金2,000,000元;(3)诉讼费由许在元承担。

  一审法院认为,励翔东与许在元于2016年10月27日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》均系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应严格恪守,按约履行自己的权利义务。根据双方签订的《买卖合同补充协议》约定,办理交易过户时,许在元应先给付励翔东第三期房款4,000,000元,待励翔东收到其银行贷款后再将该贷款款项返还给许在元。然双方于2016年12月30日至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋过户登记时,因许在元不同意于当日先向励翔东给付4,000,000元房款,终致涉案房屋过户未成,故许在元的行为构成违约。

  一审法院审理后,依据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条、第97条之规定,于2017年7月26日作出判决:

  (1)励翔东与许在元于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》于2017年3月27日解除;

  (2)励翔东于判决生效之日起十日内返还许在元人民币8,900,000元;驳回励翔东其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟廷履行期间的债务利息。

  案件受理费93,800元,财产保全费5,000元,合计98,800元,由励翔东负担17,000元,由许在元负担81,800元。

  6. 2017年9月,励翔东与许在元均不服一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉。励翔东向二审法院上诉请求:撒销一审判决第三项,改判许在元向励翔东支付违约金200万元。许在元不同意励翔东的上诉请求,并向二审法院提出上诉请求:撤销一审判决,改判买卖合同继续履行。

  二审法院认为,励翔东主张应由许在元先支付,再由其送件过户即履行上述一系列办证手续;许在元则主张,应由励翔东先配合履行了前述一系列过户申请准备后,在最终送件过户前,由其向励翔东支付400万元。结合前述补充协议关于付款细节之文字表述,以及上海市房地产权属转移登记之操作规则,法院认为许在元对于付款和过户相应细节的理解更符合双方补充协议的约定本意。因此,2016年12月30日双方至交易中心办理产权过户时,因励翔东不愿意先配合履行过户手续,许在元未支付房款400万元,并未违反合同约定。

  二审法院审理后,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第2项之规定,判决如下:

  (1)撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初8059号民事判决;

  (2)驳回励翔东的全部诉讼请求。

  一审案件受理费93,800元、财产保全费5,000元,共计98,800元,二审案件受理费人民币93,800元,均由上诉人励翔东负担。

  二、出具本法律意见书所依据的证据材料

  1.《上海市房屋买卖合同》(合同编号:2824085);

  2.《买卖合同补充协议》;

  3.《补偿协议》;

  4.上海市闵行区人民法院民事判决书(2017 沪 012 民初 8059号)

  5.上海市第一中级人民法院民事判决书(2017 沪 01 民终 12016号)

  三、出具本法律意见书所依据的主要法律法规及司法解释

  1.《中华人民共和国民法总则》

  2.《中华人民共和国合同法》

  3.《中华人民共和国物权法》

  4.《房屋登记办法》

  5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)

  6。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

  四、专家对本案的论证意见

  受委托人励翔东委托,专家们在认真审阅本案相关材料的基础上,对案件争议的关键点和涉及的法律问题进行了深入研究讨论。我们认为本案的焦点问题是:1.励翔东与许在元于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因及责任归属;2.励翔东依据《上海市房屋买卖合同》第9条行使合同解除权是否具有合法依据。

  根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》等法律、相关司法解释和其他规定,提出如下法律意见。

  (一)关于励翔东与许在元于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因及责任归属的问题

  本案中,励翔东与许在元之间因未能办理房屋产权过户引发的纠纷属于因合同履行引发的纠纷,该纠纷的关键点在于对双方《买卖合同补充协议》意思表示和效力的理解。双方在《买卖合同补充协议》中载明“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”。如何理解补充协议的内容?一审法院与二审法院做出的不同判决结果,也在于对《买卖合同补充协议》所载内容的解释存在差异。我们认为,解决这一问题,需要从以下几个方面切入。

  1.励翔东与许在元之间的《买卖合同补充协议》的目的恰恰是针对乙方贷款如何交付事宜不明,而需要做“补充规定”。

  本案中,励翔东(甲方)与许在元(乙方)在《买卖合同补充协议》中约定:根据甲方出售房屋的要求,甲方须在2016年12月30日前收到乙方400万元银行贷款款项。为了实现这一日的,双方达成须共同遵守的补充协议是:第一、“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完成所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”。第二、甲方在补充协议中承诺,在收到乙方购买该房地产银行贷款款项之日起三日内,将乙方该贷款款项全额无息返还给乙方。

  根据双方上述的补充协议,显然,双方在协议中约定的内容主要是:第一,甲、乙双方在进入交易登记中心办理交易过户当日,甲方在收到乙方购房贷款部分的400万元款项同时,应向乙方出具收款收据并“送件过户”,即将双方签署准备过户所需的文件,送到受理窗口审核以申请产权过户。换言之,如果甲方没有收到乙方交付的400万房款,无法实现双方约定的将双方签署准备过户所需的文件,送到受理窗口审核并进入到申请产权过户登记程序。第二,根据双方补充协议的约定可知,对于乙方申请银行贷款之400万元房款,由原先《买卖合同》中“直接由银行放贷的支付方式”实际变更为“由乙方于过户当日先行垫付,再由甲方收到银行贷款后全额无息返还给乙方”的支付方式。

  现在乙方对于400万元房款在过户当日具体给付之先后顺序存在歧义,我们认为,应以双方签订的上述补充协议为准,已如上述,协议已明确约定乙方先支付400万元房款,再由甲方履行一系列办证过户手续。

  2.甲方与乙方之间的分歧属于对意思表示内容解释的争议

  本案中,甲方与乙方之间的分歧涉及“意思表示内容解释争议”、“没有约定”与“约定不明确”这三个相关法律概念的界定问题。我国法律对于“没有约定”或“约定不明确”与“意思表示内容解释争议”规定了不同的处理规则,其核心均涉及到“交易习惯与合同条款的关系问题”。

  “没有约定”一般是指当事人在合同中就某一事项或某些事项没有作出约定,遗漏了相关规定。“约定不明确”通常是指合同条款的文字用语表达混乱、表达不完整、界限不清等,导致意思表示的指向不清晰,不能得出明确、确定的结论。就“没有约定”或“约定不明确”而言,我国法律规定了如下的处理规则:《中华人民共和国合同法》第61条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”即合同当事人对“质量、价款、履行地点、履行方式、履行期限、履行费用”等内容“没有约定”或“约定不明确”的,当事人可以协议补充确定。不能达成补充协议的,可以通过合同的有关条款或者交易习惯确定。换言之,在“没有约定”或“约定不明确”的情况下,有两种方式来确定:一是合同有关条款;二是交易习惯。在适用顺序上,“合同有关条款”与“交易习惯”属于并列选择关系,并无先后之分。

  “意思表示解释争议”通常指合同条款文字本身清楚明白,但因使用的词句有不同含义,或者限定不周严,或者条文之间不统一,模棱两可,出现理解上的争议,从而得出不同的结论。就“意思表示理解争议”而言,我国《民法总论》第142条第1款和《合同法》第125条第1款规定了如下的处理规则:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”在适用顺序上,显然“合同所使用的词句”应该优先于其他情形。

  综上,本案中,甲方与乙方之间的分歧属于对“意思表示内容理解争议”,对于双方在补充协议中载明的“送件过户”的理解,应该适用《合同法》第125条第1款和《民法总则》第142条第1款的规定,按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,以确定《买卖合同补充协议》所载内容的真实意思

  3.合同条款意思表示内容解释应优先于交易习惯解释

  我国《民法总则》第142条第1款规定:“有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句、结合相关条款、行为的性质和目的,习惯以及诚实信用原则,确定意思表示的含义。”合同为有相对人的意思表示,对合同意思表示的解释应当首先按照所使用的词句,结合相关条款,尊重合同文义性而对当事人的真实意思进行解释。

  本案中,甲乙双方对于《买卖合同补充协议》所载“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的400万元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”的解读存在差异。从该条内容的文字表述上,其核心关键词是“送件过户”,主要的争议在于“支付购房款40万元”与“送件过户”之间的顺序问题。

  “送件过户”是二手房交易中的一种“行业术语”,也称为“递件交易”或“递件过户”,其中“送件”或“递件”常常与“出件”相对应。“递件”或“送件”通常是指买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。如买方带身份证原件;卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发票等原件。

  根据《中华人民共和国物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”由此可知,“过户”是指将登记在原所有权人名下的房屋变更登记为新所有权人,并完成产权变更登记手续。因此,在二手房买卖中只有当房管部门将房屋所有权变更登记为新的所有权人时才能说明真正的过户成功。而在房管部门完成递件交易的手续,仅仅是过户手续的一个环节,房管部门接受买卖双方的递件材料后还要进行必要的审核,如果双方的资料不齐或不符合过户交易的条件,房管部门是可以做退件处理并不予以办理产权变更登记手续的。因此,过户递件成功仅是指房管部门正式受理买卖双方递交的交易过户资料,只是过户的一个准备或前置程序,并非房屋已实际完成过户。因此,从《买卖合同补充协议》条款所载的内容并结合相关条款理解,应当认定双方在协议中约定为乙方先行向甲方支付购房款400万元,甲方向乙方出具收款收据再履行“送件过户”义务,该义务具体包括向房管部门“送件”(即携带告知书及回执、填写纳税表、支付税款140万元、取得完税证明书、凭完税证明办理过户审核,签订不动产登记申请书、去受理窗口递交审核材料费、通过产权过户申请取得收件收据等)和房管部门最终“过户”。

  此外,从双方于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》约定的内容观之,也可发现双方从未约定过“送件过户”先于“支付购房款400万元”。甲方与乙方在《上海市房地产买卖合同》中约定“甲方同意乙方可以向贷款银行申请人民币肆佰万元整(RMB4000000.00)的贷款用于支付部分房价款。乙方应于2016年12月30日前办妥贷款手续。甲方应给予积极合理的配合。如乙方贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足,则任何不足部分均由乙方于办理产权过户手续前以现金形式支付给甲方”。由此可知,《上海市房地产买卖合同》虽然原则上约定了乙方可以通过银行贷款来“支付购房款400万元”,但仍然规定了例外情形,即“乙方贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”时,任何不足部分均由乙方“以现金形式支付给甲方”,并且时间需要在“办理产权过户手续以前”。

  因此,《买卖合同补充协议》与《上海市房地产买卖合同》的共同点在于,都要求乙方在“办理产权过户手续以前”支付购房款400万元,其不同点在于“付款方式”,《上海市房地产买卖合同》约定“以贷款支付”,而《买卖合同补充协议》约定由乙方先行垫付购房款400万元,再由甲方收到银行贷款后返还给乙方。因此,从《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》的约定和关联性来看,也应认定“支付购房款400万元”先于“送件过户”。

  不可否认的是,在二手房买卖交易中,确实存在“二手房贷款过户”的交易习惯,主要包括以下步骤:

  (1)递交材料,提出申请。买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

  (2)评估。根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出

  具评估报告。

  (3)银行审批。银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。

  (4)交首付,办理过户。审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。

  (5)办房产抵押登记、保险手续,银行放贷。买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。

  本案中,甲方与乙方对于第三期购房款400万元的约定确实参考了上述“二手房贷款过户”的交易习惯,但并非完全按照该交易习惯进行。在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中曾约定“甲方同意乙方可以向贷款银行申请人民币肆佰万元整(RMB4000000,00)的贷款用于支付部分房价款。乙方应于2016年12月30日前办妥贷款手续。甲方应给予积极合理的配合。如乙方贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足,则任何不足部分均由乙方于办理产权过户手续前以现金形式支付给甲方。”即允许涉案房屋的第三期购房款400万元通过银行贷款的方式在“办理产权过户手续前”支付,这不同于“二手房贷款过户”的“交首付,办理过户”。

  双方签订的《买卖合同补充协议》对《上海市房地产买卖合同》的前述约定进行了变更,也进一步对交易习惯进行了改变。《买卖合同补充协议》约定:“(1)乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元,甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户;甲方收到该笔款项即表明甲方已收到出售涉案房屋的除尾款200,000元整外的全部购房款;若因任何一方导致无法过户,则由过错方按房屋买卖合同的约定承担违约责任。(2)甲、乙双方积极配合办理银行贷款申请手续并严格按照买卖合同约定履行,甲方承诺:在收到乙方购买该房地产银行货款款项之日起三日内,将乙方该贷款款项全额无息返还乙方,若未按照本协议约定履行的,每逾期一日,则甲方同意按未返还金额的百分之五向乙方支付违约金。”即由乙方于过户当日先行支付甲方第三期购房款400万元,再由甲方收到银行贷款400万元后返还给乙方。

  虽然在二手房买卖交易中存在“二手房贷款过户”的交易习惯,但这并不是二手房交易的唯一方式。换言之,“二手房贷款过户”这一交易习惯本身具有很强的选择性和任意性,选择权在房屋买卖当事人手中,允许当事人根据自身的实际情况进行改变。正如本案中甲方与乙方在合同中虽然参考了“二手房贷款过户”,但进行了改变,并非严格按照交易习惯进行,这是双方的真实意思表示,并未违反法律的规定。因此,在“二手房贷款过户”这一交易习惯本身具有很强的选择性和任意性的前提下,合同条款作出与交易习惯不一致的约定时,不应该以交易习惯否定合同当事人之间的约定。我国《民法总则》第10条规定“处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗”。本案中,当事人有约定的,应认为约定优于习惯。

  在对合同意思表示解释可以解决争议的情况下,引入交易习惯将面临如下理论困境:首先,当事人采用书面形式以明确的条款确定了双方的权利义务关系,且该约定不存在无效的情形,法院如果依据交易习惯否定当事人的约定,不仅违背了民法总则规定的精神,还违背了意思自治原则。其次,若法院动辄以交易习惯为名否定书面合同条款,书面合同的意义将大打折扣,不利于商事交易的安全。再次,对于主张否定合同条款的当事人而言,其违背了诚实信用原则,法院对其支持则等于支持了背信弃义的行为。最后,也最为重要的是,在我国法院的案例中法院未能进行任何确定交易习惯存在及内容的说明(本案中,从二审法院的裁判理由中也可以得到例证),交易习惯成了法官自由裁量权的范畴。如此一来,法官的裁量权如脱缰野马,无拘无東,合同存在之根基已被动摇。用交易习惯修正合同应慎用,应当仅在合同条款严重失却公平或违背了诚实信用原则时,才能用交易习惯否定合同条款,从价值上来说,意思自治是民法所追求的价值之一,除非有更高的私法价值追求压倒法律对于意思自治的保护,否则意思自治应被尊重。

  综上所述,根据我国目前的法律规定与司法实践,我们认为,甲方与乙方于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因系乙方未按照合同约定履行在“送件过户”前支付涉案房屋第三期购房款400万元造成的,乙方许在元的行为构成了根本违约。

  (二)关于励翔东依据《上海市房屋买卖合同》第9条行使合同解除权是否具有合法依据的问题

  根据《中华人民共和国合同法》第8条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案中,甲方与乙方于2016年10月27日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》均系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应严格恪守,按约履行自己的权利义务。

  根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

  本案中,根据一审查明的事实:2016年12月26日,乙方向一审法院提交起诉状等诉讼材料,请求判令撒销双方签订的《买卖合同补充协议》,继续履行《上海市房地产买卖合同》。一审法院于2017年1月4日受理该案,该案诉状副本于2017年3月27日送达甲方。根据二审查明的事实:2016年12月30日,在乙方之父许建平名下有存款9万余元,结合一审中提交的宁波银行账户中的535万元,可以证明该日乙方除缴纳140万元税款账户中还有400余万元可以支付房款。上述事实表明,在2016年12月26日乙方的行为已经表明其不履行《买卖合同补充协议》的意思表示,在2016年12月30日个人具备垫付涉案房屋第三期购房款400万元的情况下而拒绝履行合同,乙方许在元的行为符合合同法关于合同解除的规定。

  因此,甲方依据《上海市房屋买卖合同》第9条之约定“在履行本合同过程中,甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行,即为违约;违约方每逾期一日,应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金);若该等逾期超过六十日的,则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任,该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。解除本合同的同时甲方应归还其已收的乙方支付的总房款”行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》的规定,具备合法依据。

  五、论证结论

  综上分析和论证,根据本案相关材料所反映的事实,依照现行法律、法规,专家们一致认为,可以明确作出以下结论:

  1. 励翔东(甲方)与许在元(乙方)之间的《买卖合同补充协议》是对乙方贷款如何交付事宜所做的“补充规定”。通过对该补充协议意思表示内容的解释,按照所使用的词句并结合相关条款,以及双方签订补充协议的性质和目的,可知,双方约定的“送件过户”应为:甲、乙双方在进入交易登记中心办理交易过户当日,甲方在收到乙方购房贷款部分的400万元款项同时,应向乙方出具收款收据并将双方签署准备过户所需的文件,送到受理窗口审核继而进入到产权过户申请程序。

  2. 励翔东(甲方)与许在元(乙方)于2016年12月30日未能办理涉案房屋产权过户的原因系许在元未按照合同约定履行在“送件过户”前应支付涉案房屋第三期购房款400万元造成的,许在元的行为构成了根本违约。

  3. 励翔东依据《上海市房屋买卖合同》第9条之约定行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》的规定,具备合法依据。

  以上法律意见供参考。

  案情回顾


责任编辑:柳雪珂
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