住建部等三部门在10月15日公布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，通知规定职工连续足额缴存住房公积金半年，可申请住房公积金个人住房贷款，还首次提出了“推进异地贷款业务”。
    针对公积金贷款新政策的出台，四川房地产专家任国强律师进行详细解读。
    主持人：任国强律师您好，非常高兴邀请您参加本期律师微访谈，本期访谈主题是想让你从法律的角度给大家解读一下新的公积金贷款政策。首先请任律师给大家简单介绍一下这个公积金贷款新政策的基本情况。
    任国强律师：主持人好,各位听众大家好,非常高兴受邀参加此次微信访谈节目,来为各位听众解读一下《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的具体内容,就那些正准备买房或者将来会买房的听众所关心的公积金贷款政策做一些解答。住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。为了解决长期以来各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求严格，住房贷款特别是公积金贷款发放率较低等问题，10月9日，住房城乡建设部、财政部和人民银行三部委联合推出公布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。那么让我们先了解一下这个通知的主要新政策有哪些?一是放宽了贷款条件，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。;二是推进异地贷款业务，各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。三是降低了贷款中间费用，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担;四是适当提高首套贷款额度。住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，住房公积金管理委员会要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。此外，通知对优化贷款办理流程、提高贷款服务效率等也作出了要求。
    主持人：那请问任律师，公积金贷款申请人通常需要到贷款业务部门办理哪些手续?
    任国强律师：这个贷款的流程各个地区可能会存在差异，但大致的流程基本是：到公积金中心确定的贷款银行了解需要准备的贷款资料→按银行要求带齐相关资料申请个人住房贷款→接受银行审查,确定贷款额度→办理借款合同→银行发放贷款,借款人还款付息
    主持人：现在大家都很关心二套房公积金贷款的新政策，在讲解二套房公积金贷款新政策之前请任律师先给我们说一下二套房的认定标准是什么?
    任国强律师：“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。二套房的认定标准是什么?如何确定二套房?根据《 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》第三条的规定，下列情形属于二套房：1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。实践中，下述七种情况会被认定为二套房：1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房;2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房;3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房;4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房;5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款;6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起;7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。
    主持人：麻烦任律师为大家分析一下二套房的公积金贷款有什么新政策吧。
    任国强律师：根据新政策，二套房贷款政策未见松动，即仍实行限制二套房住房公积金政策。不论是二套房的利率还是首付成数，本次通知都没有也不敢突破“红线”，仍旧依照“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”来执行。
    主持人：感谢任律师在前面给我们详细解读了公积金贷款新政的内容，现在有几个问题不是很明白，异地贷款总额按哪儿的算?连缴期限可否合并?
    任国强律师：异地贷款总额按新政要求，各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款，至于贷款总额的计算规则，则要等具体的实施细则来规定了。对于曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的职工，新政也给出了解决方案：缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
    主持人：任律师，针对您说的异地贷款的情况，有没有具体的细则出台?
    任国强律师：现在暂时还没有具体的细则，全面落实难度很大。特别是“就业地缴存、回原籍购房”的规定，虽然应了公积金市场的发展需求，且各地区，比如广州、深圳、郑州、济南等地均立即发文表示执行相关规定，但实际上，公积金一直是封闭运行，跨区域的信息沟通、协调是一个很大的问题，执行难度很大。比如一个成都人到重庆工作，在重庆缴存公积金，又回户籍所在地重庆买房，按新规要求，可以持重庆的缴存证明，向成都的公积金中心申请贷款。一方面由于两省的公积金信息尚未联网，成都无法准确掌握贷款人在重庆的缴存情况，因此对于贷款额度、年限等无法判断;另一方面，房产如果在成都发生抵押等变动情况，贷款人在重庆的公积金缴存单位也难以及时获悉。第三，公积金和房产系统目前也没有联网，贷款人如果在重庆已经有多套房，则不符合公积金放贷政策，但如果到成都申请贷款，这一点也无法审核。
    主持人：上面任律师为我们解读完了公积金贷款新政策几个常见的问题，下面让任律师为我们讲解几个大家十分关心的公积金常识性问题。如何办理住房公积金贷款?申请公积金贷款需提供的资料，办理公积金贷款的程序分别是什么呢?
    任国强律师：这个问题在实际操作中可能各个省份或地区会有些许不同，在这里，我将以成都市为例，来说明个人住房公积金贷款的条件、需要资料及贷款流程。
    借款申请人必须同时具备以下条件：
    (1)具有城镇常住户口或有效居留身份证明的职工;(2)申请时在公积金中心已连续一年以上正常缴存住房公积金，没有提取公积金用于支付所购住房的首付款，同时无公积金贷款余额;(3)具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%;(4)有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好;(5)有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人;(6)公积金中心规定的其他条件。
    贷款申请人需要提供的资料:
    1、二代身份证或军官证原件和6份复印件。2、户口薄(首页和申请人本页)原件和6份复印件。3、婚姻证明(结婚证、离婚证，单身现场申明)原件和6份复印件。4、开发商加盖鲜章的备案表原件2份(郊县楼盘需3份原件)和3份复印件。5、购房合同正本原件2份和2份复印件。6、购房合同附件或补充协议原件2份和2份复印件。7、首付款收据及刷卡POS单或现金收款单原件，3份复印件。8、借款人家庭住房登记记录信息证明原件和1份复印件(在城区办理贷款的职工，可在城区管理部咨询柜台打印2份《家庭住房登记记录情况查询结果》)。9、提供开发商加盖鲜章的办理预告登记手续原件一套(不得涂改)。10、委托扣款(还款)帐户：主借款人所选择的贷款办理银行的储蓄卡或储蓄存折原件和1份复印件。11、收入证明：未缴存住房公积金的客户需提供收入证明原件和3份复印件;其中月收入3500以上的客户还需提供银行1年流水或完税证明等佐证材料原件和3份复印件。12、缴存证明：在省级分中心、石油分中心缴存公积金的职工须提供所在分中心近一年连续正常缴存住房公积金的缴存明细及缴存证明(缴存查询表) 原件和1份复印件,且住房公积金账户状态应为正常。13、成都公积金中心要求提供的其它资料。特别注意事项：职工如需申请办理公积金组合贷款的，还应提供所选择办理银行指定格式的收入证明原件。
    贷款办理程序:1、借款人到贷款服务大厅银行窗口提交个人申请资料，由银行进行受理、审查，审查通过后，提交中心审查。2、中心进行审查和审批。3、借款人返回银行窗口签订借款合同。4、借款人离开贷款大厅，等待银行通知领取借款合同、放款凭证并按合同约定开始还款。
    主持人：非常感谢任律师为我们做出的精彩回答。现在二手房交易量很大，大家很关注二手房公积金贷款问题，关于二手房公积金贷款的具体知识能不能为大家详细讲解一下呢?
任国强律师：二手房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专门用于购买二手房的房屋抵押贷款。和上个问题一样，这个问题的回答我也以成都市为例来进行解答。
    二手房公积金个人贷款首付比例要求：
    1、购买首套住房申请公积金贷款的，首期付款金额不低于所购住房价值的30%。
    2、购买第二套住房申请公积金贷款的，首期付款金额不低于所购住房价值的50%，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。
购买第二套住房的公积金贷款对象仅限于现有住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的缴存职工家庭(包括借款人、配偶、共同借款人及未成年子女)，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。
    3、停止向购买第三套及以上住房，发放住房公积金贷款。
    二手房公积金贷款需要提供的资料
    (一)买方需提供的资料和份数：
    1、二代身份证或军官证原件和3份复印件。
    2、户口薄(首页和申请人本页)原件和2份复印件。
    3、婚姻证明(结婚证、离婚证，单身现场申明)原件和2份复印件。
    4、符合规定的住房买卖合同或协议正本1份和1份复印件。
    5、首付款收据及刷卡POS单或现金收款单原件，3份复印件。
    6、借款人家庭住房登记记录信息证明原件和2份复印件(在城区办理贷款的职工，可在城区管理部咨询柜台打印2份《家庭住房登记记录情况查询结果》)。
    7、委托扣款(还款)账户：主借款人所选择的贷款办理银行的储蓄卡或储蓄存折原件和2份复印件。
    8、收入证明：未缴存住房公积金的客户需提供收入证明(中心网站可下载)原件2份和1份复印件;其中月收入3500以上的客户还需提供银行1年流水或完税证明等佐证材料原件1份和1份复印件。
    9、缴存证明：在省级分中心、石油分中心缴存公积金的职工须提供所在分中心近一年连续正常缴存住房公积金的缴存明细及缴存证明(缴存查询表) 原件和1份复印件,且住房公积金账户状态应为正常。
    10、成都公积金中心要求提供的其它资料。
    (二)卖方需提供的资料和份数：
    1、二代身份证或军官证原件和3份复印件。
    2、户口薄(首页和申请人本页)原件和2份复印件。
    3、婚姻证明(结婚证、离婚证，单身现场申明)原件和2份复印件。
    4、拟售住房产权原件和3份复印件(新都、崇州还需提供拟售住房土地证原件和3份复印件)。
    5、收款账户：卖房人须在贷款承办银行开立的的储蓄卡或储蓄账户原件和2份复印件。
    6、如房屋地址变更，需提供相关证明材料原件和2份复印件。
    7、成都公积金中心要求提供的其它资料。
    二手房公积金个人贷款流程：
    1、买卖双方到中心贷款服务大厅选择贷款办理银行后向银行提交个人申请资料，由银行进行预审。2、银行预审通过后，评估公司进行勘验并出具评估报告。3、根据评估公司评估报告、借款人家庭住房登记记录信息证明等材料，银行进行审核，银行审核通过后报中心审批。4、中心审批通过后，买卖双方产权过户，借款人到银行签订借款合同、抵押合同，缴纳相关费用。5、领取新产权并办妥抵押登记手续，贷款办理银行领取他项权证，确定放款时间。
主持人：任律师，住房公积金是强制缴纳的吗?不交会有什么处罚?具体是如何规定的?
任国强律师：《中华人民共和国国务院住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体应当在设立后30日内办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内到银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续;新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金;单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理。逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存;逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行”。
    主持人：那么，开发商拒绝公积金贷款怎么办?
    任国强律师：开发商拒绝公积金贷款，这个问题的规定更多的出现在各个地区落实部委通知的公积金实施办法或通知中，比如《广州市房屋交易监督管理办法》(下称《办法》)日前正式公布，自2014年11月1日起施行。该办法规定“房地产开发企业拒绝或者限制买受人使用住房公积金贷款支付购房款的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并处以1万元罚款”。又比如市建委、市政府房改办和公积金中心联合起草《关于房地产开发企业不得拒绝购房人选择住房公积金贷款购房有关事宜的紧急通知》(下称《通知》)，《通知》要求，对符合住房公积金贷款资格的购房人办理住房公积金贷款，房地产开发企业不得以任何形式增加附带条件。如有房地产开发企业限制购房人选择住房公积金贷款，情节严重的依法暂停其项目的预售许可、网上签约，暂停该公司房地产开发资质的延续或升级，和新项目立项核准，并在房地产开发企业信用信息系统中予以公示。
    主持人：感谢任律师，最后一个问题麻烦问一下，辞职后公积金受不受影响?
    任国强律师：若贷款人辞职后，公积金在6个月的缴存过程中发生漏缴现象，贷款将受影响;即使补缴也不属于按月连续缴存的情形。但如果单位一次性全额补缴本单位所有职工欠缴的住房公积金的，可视同按月连续缴存。当然，对于那些已经进入审批程序或已经下放公积金贷款的贷款者来说，这个时候辞职已经不会对贷款有任何影响了。
    主持人：非常感谢任律师的详细解答，那么，关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
任国强律师：通知明确了连续缴存6个月的职工就可以申请公积金贷款，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务等。但截至到目前，通知虽已下发近半月，且大部分省份均发文并申明依通知办事，但在实际的执行过程中，尤其是在申请时间上，很多地方还是按“缴存满一年”的规定执行。因此，希望各地区相关部门抓紧落实三部委出台的公积金新政策。咱们的政策不但要制定得好，更要落到实处。