购买婚房的思量律师详解婚姻中房产分配问题 2014年09月10日 17:28:32    来源:广州日报
由吴秀波、姚晨主演的《离婚律师》目前正在各大卫视热播,每一件离婚官司的背后,都有财产分割特别是房产分割的问题。一时间关于婚姻中房产如何分配的问题也引起了大家的关注,买房是件大事,和婚姻相关的房产更是容易引发纠纷矛盾,看着热播剧,不如来搞搞清楚与婚姻有关的各种房产事宜吧。记者采访了广东博导聚佳律师事务所卢彦铮,他对一些容易因婚姻状态变更产生纠纷的案例进行了点评,并对此提供了置业建议,可为要进入婚姻或在婚姻状态中的人参考。
  关于房产产权 房子算谁的?
  什么样的房产属于个人所有,什么样的房产属于共有?常常是关系破裂时容易产生争议的,2010年底,最高人民法院公布《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》,向全社会公开征求修改意见和建议。“新婚姻法”中,婚姻财产成为人们争议的焦点。此前,一方婚前个人财产,婚后房产经过8年、贵重物品经过4年,将成为夫妻共有财产。但新“新婚姻法”并不这样规定。而是规定:一方的婚前财产,为夫妻一方的财产。《婚姻法司法解释(三)》规定:一方父母为自己子女买的房子,属于该子女的个人财产,不属夫妻共同财产。《婚姻法司法解释(一)》同时规定:夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。
  夫妻一方婚前付清了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋无疑是婚前财产。而婚后一方用个人财产购买的房屋,也属一方的财产。《婚姻法司法解释(三)》规定,婚后由父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产认定为双方按照各自父母的出资份额按份所有,但当事人另有约定的除外。
  但也有属于共同共有的情况。《婚姻法》第十七条的规定,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有”。只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方,不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方,不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人,不论夫妻双房的出资份额多少, 该房产均属于夫妻双方共同共有。夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应当认定为夫妻共同财产。
  关于房产分割 房子怎么分?
  在恋爱和婚姻和谐状态,大家对财产的归属不计较不上心,但一旦发生矛盾,为此产生的纠纷层出不穷,争斗也是相当激烈。尤其是在房价高企的当下,房屋的价值大幅飙升,也是财产分割中的必争之地。一般容易发生纠纷的房产分割主要有以下情况:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,法院可判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项,及其相应增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。夫妻双方必须在离婚协议中明确约定各项房产的归属问题,如果是已经还完贷款的房产,持公证后的离婚协议和离婚证就可以直接申请办理房屋的更名。如果还在按揭过程中,则必须先取得银行的《结清贷款证明》。而一般情况下,除非当事人有足够资金马上结清贷款,否则银行一般不予出具《结清贷款证明》。可先向银行借出《结清贷款证明》,然后同时办理房屋涂销抵押手续和更名手续,最后再按剩余贷款金额与银行重新办理按揭手续及产权抵押登记手续。
  婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产进行财产分割的,法院会不予支持。婚姻关系存续期间,夫妻一方请求分割共同财产,人民法院不予支持,但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者仿造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用的。
  案例解析
  案例1:男方首付女方装修共同供楼,离婚后房子应该如何分?
  小张与女友结婚时,因双方都工作不久没有积蓄,先租房住,后因房价松动,小张的父母为小两口支付了首付款,以小张的名字贷款买了套房子,并登记在小张的名下。女方的父母则出资进行了装修,夫妻俩一起还贷。但搬进新房后不久双方经常因小事争吵,因此打算离婚,对房子女方提出,装修费用全部是她家承担的,并且是两人婚姻期间所购买,婚后也是两人共同还贷,房子应属于夫妻共同财产,平均分割。小张则认为房子是自己父母出资,并登记在自己名下,房子应该是自己的,两人为此争执不下。
  律师点评:《婚姻法司法解释(三)》规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该房子应认定为夫妻一方的个人财产。房子首付是由小张父母出资,并登记在他名下的,应视为是小张父母对他的个人赠与,该房产为小张的个人财产,不能作为夫妻共同财产来分割。而装修款并不是对购买房屋的出资,不能计入购房款,因此不能作为房屋的份额进行分割。该款项可视为对夫妻双方的赠与,得到房屋产权的小张应按照装修折旧使用后的残值对女方进行支付。对于双方婚姻期间共同还贷部分,因为属于夫妻共同财产,女方可要求小张返还一半。如果房子有增值的部分,还可要求小张给予一定的补偿。
  案例2:同居买房不能适用婚姻法
  刚毕业不久的小王和小玲为节省开销费用,就租房同居在一起,为了结婚,两人一直有买房的打算,后在双方父母资助下,支付了首付买下一套两房小单位,小王家出资10万元,小玲家出资8万元,贷款则由男方月供偿还。在同居的日子里两人矛盾不断,还大打出手,终于决定分手,但关于房子的分割就完全无法达成一致,最终闹上公堂。小王认为,买房时自己出钱较多,之后也是自己一直在还贷款,房子应归自己所有。小玲则认为房子自己也支付了差不多一半的首付,也想要这套房子。法院审理认为,该房屋是双方同居期间所购买,因为双方并未进行结婚登记,故不能适用婚姻法,只能按照同居关系处理。按照一般共有财产,同时考虑双方的出资情况及房屋的居住使用情况处理,最终认定房屋归小王所有,但他需支付小玲9万元。
  律师点评:男女之间共同居住只有婚姻关系和家庭关系受婚姻法保护。同居关系不适用婚姻法,不受婚姻法的保护。同居期间购买的房屋不能按夫妻共同财产平均分割,只能按照出资多少及共同生活的具体情况由法院酌定具体份额。因此处于恋爱关系的男女都出资买房时,最好把责权利约定清楚,以免今后产生麻烦。
  案例3:产权证有名字房子就能分一半?
  有媒体报道,一对夫妻到法院打离婚官司,其所居住的房子有两人的名字,还有男方父母的名字,女方本以为打官司就可以至少分到25%的。但是,到房产局一查,才发现,这个房子在当初进行共有权声明的时候,男女双方仅占2%的产权比例,而男方父母所占的产权比例达到98%。最终,这套价值160万的房子,女方只分到了1.6万元补偿款。
  律师解读:男方或其父母出钱在结婚前买房,署了女方的名字,这属于赠与房产的行为,离婚时是不能撤销赠与的。如果涉及买房加名字,不妨在婚前对房产进行共有权声明,但是要注意在声明中明确双方所占房产所有权的比例。如果不明确比例,就是默认按比例享有所有权。
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